動(dòng)態(tài)與觀點(diǎn)
- 引 言 -
案件進(jìn)入執(zhí)行程序后，房產(chǎn)以及房產(chǎn)對(duì)應(yīng)的價(jià)值是被執(zhí)行人最重要的財(cái)產(chǎn)。
在申請(qǐng)執(zhí)行人通過(guò)執(zhí)行法院處置被執(zhí)行人房產(chǎn)時(shí)，房產(chǎn)之上的其他查封權(quán)利人、抵押權(quán)利人、物權(quán)期待權(quán)人等各類權(quán)利主體往往會(huì)向執(zhí)行法院提出相關(guān)執(zhí)行異議以阻卻執(zhí)行法院的強(qiáng)制執(zhí)行程序。
因此執(zhí)行法院能否依法處置被執(zhí)行人的房產(chǎn)，尤其是能夠明確房產(chǎn)之上各類權(quán)利的優(yōu)先次序，對(duì)能否定分止?fàn)?、解決執(zhí)行難以及平衡各自主體的利益至關(guān)重要。
因此本文重點(diǎn)梳理房產(chǎn)之上會(huì)存在哪些權(quán)利，進(jìn)而明確不同權(quán)利之間的優(yōu)先次序規(guī)則，以期對(duì)大家有所幫助。
- 探 討 -
一、房產(chǎn)之上存在的各類權(quán)利
房產(chǎn)作為我們國(guó)家最重要的不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)之一，會(huì)存在不同的權(quán)利人及權(quán)利類型。依據(jù)權(quán)利類型的不同，可以劃分為所有權(quán)、抵押權(quán)、查封權(quán)、建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)、一般不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)、消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)等。
1. 房產(chǎn)所有權(quán)
《民法典》第240條規(guī)定了所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。因此可以說(shuō)依法對(duì)房產(chǎn)能夠享有完全的占有、使用、收益和處分的權(quán)利便是房產(chǎn)所有權(quán)。
依據(jù)我們國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效原則，所有權(quán)人要想獲得房產(chǎn)所有權(quán)需要其前往不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理房產(chǎn)所有權(quán)登記。經(jīng)依法登記的，房產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生效力；未經(jīng)登記的，不發(fā)生所有權(quán)的效力。
2. 房產(chǎn)抵押權(quán)
依據(jù)《民法典》相關(guān)法律規(guī)定，房屋所有權(quán)人有權(quán)在自己的不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立擔(dān)保物權(quán)。擔(dān)保物權(quán)，分為抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)。而房產(chǎn)抵押權(quán)便是抵押權(quán)最常見(jiàn)的抵押權(quán)種類。
房產(chǎn)抵押權(quán)，即為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該房產(chǎn)財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
同樣的，抵押權(quán)人想要獲得房產(chǎn)抵押權(quán)，也需要前往相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理抵押權(quán)擔(dān)保登記。房產(chǎn)抵押權(quán)作為一種物權(quán)，是《民法典》規(guī)定的一種優(yōu)先權(quán)。
3. 房產(chǎn)查封權(quán)
房產(chǎn)所有權(quán)的相關(guān)債權(quán)人可以向相關(guān)法院申請(qǐng)查封、保全債務(wù)人的房產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，進(jìn)而獲得對(duì)房產(chǎn)的查封權(quán)利。
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定（2020修正）》規(guī)定了人民法院可以查封登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)，查封已登記的不動(dòng)產(chǎn)房屋應(yīng)當(dāng)通知有關(guān)登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。未辦理登記手續(xù)的，不得對(duì)抗其他已經(jīng)辦理了登記手續(xù)的查封行為。
因此，相關(guān)權(quán)利人在訴前、訴中和執(zhí)行階段均可以針對(duì)被告、被執(zhí)行人的房產(chǎn)向法院申請(qǐng)查封保全。而針對(duì)房產(chǎn)財(cái)產(chǎn)查封的先后，可以將房產(chǎn)查封權(quán)分為首先查封權(quán)和輪候查封權(quán)。
4. 建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)
建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)是一種法定優(yōu)先權(quán)，其法律依據(jù)是《民法典》第807條。該條規(guī)定發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。
發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣。
建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的成立需要滿足一定的條件，并且需要相關(guān)主體和法院嚴(yán)格遵守。
首先，主張建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的主體只能是建設(shè)工程合同的承包人。
其次，建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的標(biāo)的物只能是承包人所完成的屬于發(fā)包人所有的已經(jīng)竣工且驗(yàn)收合格并且適合拍賣、折價(jià)等處置方式的建設(shè)工程。
再次，承包人所能主張優(yōu)先受償權(quán)的工程價(jià)款的范圍應(yīng)為依據(jù)建設(shè)工程合同所應(yīng)該支付的合理價(jià)款。建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的行使時(shí)間為《建工解釋一》第四十一條，即承包人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，但最長(zhǎng)不得超過(guò)十八個(gè)月，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算。
最后，建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的行使方式為承包人可以與發(fā)包人協(xié)議協(xié)商或請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣。
5. 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)
“期待權(quán)”屬于從德國(guó)引進(jìn)的概念。我國(guó)的法律體系并未對(duì)”期待權(quán)的概念、含義等“作出明確的規(guī)定。
但是隨著社會(huì)實(shí)踐的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)這種權(quán)利卻又真實(shí)存在并且影響不動(dòng)產(chǎn)案件的司法審判。不動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)在現(xiàn)行法框架范圍內(nèi)，其權(quán)利屬性介于物權(quán)與債權(quán)之間，本質(zhì)上仍為債權(quán)。
同時(shí)為平衡不同主體之間權(quán)利優(yōu)先次序以及一定條件下保護(hù)特殊價(jià)值之必要，法律賦予不動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)超出一般債權(quán)而又未達(dá)到完整物權(quán)效力的權(quán)利次序。
一般不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)，其法律依據(jù)現(xiàn)主流觀點(diǎn)是《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《最高法執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第二十八條。
第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；
（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。
因此，房屋買受人購(gòu)買房屋得符合法院查封之前簽訂合法有效合同、實(shí)際占有房屋、符合支付相應(yīng)款項(xiàng)之要求以及非因自身原因辦理權(quán)屬登記之四要件，才得享有一般不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)之權(quán)利。
消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)，是為保護(hù)特殊利益群體之特殊權(quán)益而規(guī)定的。對(duì)消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)最早進(jìn)行立法規(guī)定是《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《批復(fù)》）。
而買受人的權(quán)利符合何種條件才構(gòu)成消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)，《最高法執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條對(duì)此進(jìn)行了明確規(guī)定。
該條規(guī)定，買受人在金錢債權(quán)執(zhí)行中，對(duì)登記在作為被執(zhí)行人（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）名下的商品房提出異議的符合以下三項(xiàng)條件的，構(gòu)成消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)：
① 簽訂合法有效的合同在法院查封之前；
② 買受人用于居住且其名下無(wú)其他用于居住的房屋；
③ 支付超過(guò)購(gòu)房總價(jià)款的50%。
理解該條，需要準(zhǔn)確把握消費(fèi)者購(gòu)房人主體資格的認(rèn)定、買受人名下無(wú)其他住房的范圍、所購(gòu)房屋是否用于居住以及款項(xiàng)支付具體數(shù)額等。
第二十八條構(gòu)成了一般不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)認(rèn)定依據(jù)，而第二十九條則構(gòu)成認(rèn)定消費(fèi)者不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)之法律依據(jù)。第二十九條雖未明確將公示列為其構(gòu)成要件，而實(shí)際交易中顯然已蘊(yùn)含了相應(yīng)程度的公示程序。
而第二十八條對(duì)合法占有設(shè)置嚴(yán)格的限制標(biāo)準(zhǔn)，既通過(guò)合法占有強(qiáng)化公示之效果，又可能限制案外人與被執(zhí)行人惡意串通以逃避執(zhí)行之捷徑。
本文因旨在討論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)之權(quán)利順位，《九民紀(jì)要》對(duì)此相關(guān)要件有明確解讀與適用標(biāo)準(zhǔn)，筆者不過(guò)多闡釋。
二、房產(chǎn)之上各類權(quán)利的優(yōu)先次序規(guī)則
1. 消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)與抵押權(quán)的優(yōu)先次序規(guī)則
基于生存權(quán)至上考慮的商品房消費(fèi)者的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)可以優(yōu)先于抵押權(quán)。
在“物權(quán)法定主義”與“不動(dòng)產(chǎn)登記生效主義”兩大原則下，商品房在銷售過(guò)程中，在未辦理最終過(guò)戶登記之前，消費(fèi)者仍舊未取得法律意義上之所有權(quán)。
而在此階段如對(duì)所售房屋享有抵押權(quán)的抵押權(quán)人依法對(duì)房屋申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，如何處置消費(fèi)者購(gòu)房權(quán)利與第三人的抵押權(quán)就成了各方爭(zhēng)議的問(wèn)題。
司法實(shí)踐中，有觀點(diǎn)認(rèn)為具有物權(quán)特性的抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于消費(fèi)者享有的僅僅得主張請(qǐng)求出賣人辦理過(guò)戶登記的物權(quán)期待權(quán)；
相反，同樣有觀點(diǎn)認(rèn)為，消費(fèi)者購(gòu)房為生存利益，如符合相關(guān)消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)構(gòu)成之要件，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)消費(fèi)者之生存權(quán)利。同樣，亦有不同情形不同處置之論調(diào)。正是理論界與司法實(shí)務(wù)界對(duì)此認(rèn)識(shí)不一，才會(huì)時(shí)有同案不同判發(fā)生、以致?tīng)?zhēng)議不斷。
理解該問(wèn)題，首先，要明確消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)所特殊規(guī)定與設(shè)立，其依據(jù)為優(yōu)先保護(hù)生存價(jià)值之必要。符合《最高法執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條之要件的消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)，旨在執(zhí)行程序中，對(duì)于消費(fèi)者生存權(quán)這一價(jià)值位階最高權(quán)利之維護(hù)，而從法律上賦予位階的優(yōu)先權(quán)。
其次，從現(xiàn)行法律規(guī)定，《批復(fù)》第一條明確了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)與其他權(quán)利，而第二條進(jìn)一步確立了消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)應(yīng)先于建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)受償，因此消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)有成文法上之法律依據(jù)。
最后，從降低交易成本角度看，保護(hù)消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)更有助于房產(chǎn)交易之效率。房產(chǎn)交易時(shí)，無(wú)法要求每一具體購(gòu)房消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行詳細(xì)而又全面的盡職調(diào)查，而抵押權(quán)人在設(shè)立抵押權(quán)之時(shí)常處于優(yōu)勢(shì)地位可對(duì)相關(guān)條件進(jìn)行提前約定。否則勢(shì)必增加交易成本，進(jìn)而降低交易效率。
因此，未來(lái)立法中，從實(shí)體法上明確消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)等權(quán)利，才是最終解決此爭(zhēng)議之根本。
2. 消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)與建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的優(yōu)先次序規(guī)則
消費(fèi)者不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)權(quán)利發(fā)生沖突時(shí)，法律應(yīng)優(yōu)先保護(hù)哪一方的權(quán)利？
第一，從權(quán)利本身的性質(zhì)看，購(gòu)房消費(fèi)者所享有的權(quán)利是物權(quán)期待權(quán)，更是保護(hù)購(gòu)房消費(fèi)者生存利益的權(quán)利。雖然建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)同為法定優(yōu)先權(quán)，但為平衡權(quán)益，很多情況下消費(fèi)者窮其積蓄所購(gòu)房屋，賦予其更優(yōu)先的權(quán)利次序，有助于社會(huì)穩(wěn)定。
第二，從現(xiàn)行法律規(guī)定看，依據(jù)《批復(fù)》第二條之規(guī)定，二者權(quán)利發(fā)生沖突之時(shí)，符合法律規(guī)定條件之消費(fèi)者不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)應(yīng)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)。
第三，從權(quán)利本身順序上看，結(jié)合上文之分析，消費(fèi)者不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)應(yīng)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，優(yōu)先于抵押權(quán)。
因此建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與消費(fèi)者不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)發(fā)生權(quán)利沖突時(shí)，后者之權(quán)利應(yīng)優(yōu)先于前者權(quán)利。
3. 一般不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)與抵押權(quán)的優(yōu)先次序規(guī)則
消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)之權(quán)利屬性以及優(yōu)先次序，已經(jīng)基本明確，司法實(shí)踐中各方主體也都爭(zhēng)議不大。
但是關(guān)于一般不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)之權(quán)利順位問(wèn)題，如能否對(duì)抗抵押權(quán)等，爭(zhēng)議一直存在。
符合《最高法執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的為一般不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)，而符合第二十九條之要件為消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)，這一基本概念目前司法實(shí)踐中已爭(zhēng)議不大。
上述問(wèn)題出現(xiàn)爭(zhēng)議的原因在于《最高法執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條，即該條“但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”僅僅包括第二十九條，還是第二十八條同樣適用。
《九民紀(jì)要》后如認(rèn)可第二十八條是第二十七條例外的代表案例有：最高人民法院（2020）最高法民申777號(hào)民事裁定、上海二中院（2020）滬02民終2296號(hào)民事判決等；《最高法執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條不是第二十七條例外情形的代表性案例有，最高人民法院（2019）最高法民終1616號(hào)民事判決、最高人民法院（2019）最高法民終1672號(hào)民事判決等。
《九民既要》之后，《最高法執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條不應(yīng)是第二十七條例外情形，理由如下：
① 通過(guò)以上分析，該條但書條款僅適用于為保護(hù)消費(fèi)者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，需嚴(yán)格把握適用條件，防止動(dòng)搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。
消費(fèi)者不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)屬于生存權(quán)，而一般不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)作為普通債權(quán)以及第二十八條之規(guī)定僅能對(duì)抗普通金錢債權(quán)，而不能對(duì)抗抵押權(quán)。這一點(diǎn)也是最高院的觀點(diǎn)。
② 抵押權(quán)屬于意定優(yōu)先擔(dān)保物權(quán)、建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)屬于法定優(yōu)先權(quán)，依據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原理，不易輕易否定二權(quán)利的優(yōu)先順位。
另外在理解適用第二十九條時(shí)，需明白該條規(guī)定是立法機(jī)關(guān)基于對(duì)生存權(quán)保護(hù)所做特殊之規(guī)定，應(yīng)嚴(yán)格把握適用標(biāo)準(zhǔn)與條件，不宜擴(kuò)大適用。
③ 買受人在符合第二十八條規(guī)定的條件時(shí)其享有的是一般不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)，不同于消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)所具有的特殊優(yōu)先權(quán)利屬性，依據(jù)該條之規(guī)定僅能優(yōu)先于普通金錢債權(quán)之執(zhí)行。
因此，一般不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)，不得如同消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)一樣具有優(yōu)先于抵押權(quán)、建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的效力，僅能在符合條件時(shí)優(yōu)先于其他普通金錢債權(quán)。
需要筆者補(bǔ)充說(shuō)明的是，即便第二十八條不是第二十七條之例外情形，第二十八條與第二十九條并非互相絕對(duì)割裂與排斥之關(guān)系。
二者只是法律適用不同，屬于一般法律條款與特別法律條款之間的競(jìng)合，為最大程度保護(hù)買受人之合法權(quán)益，并非適用二十九條時(shí)絕對(duì)排斥第二十八條。
4. 一般不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)與普通查封債權(quán)的優(yōu)先次序規(guī)則
符合條件的一般不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于普通查封債權(quán)的法律依據(jù)為《最高法執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條。
也即筆者上文論證的一般不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)雖不能優(yōu)先于抵押權(quán)、建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)，但卻可以優(yōu)先于對(duì)涉案房產(chǎn)進(jìn)行查封的普通債權(quán)。
對(duì)于多輪查封債權(quán)之間的優(yōu)先次序，若房產(chǎn)所有權(quán)公司未破產(chǎn)，則依據(jù)查封先后順序進(jìn)行受償。
債權(quán)人申請(qǐng)輪候查封以及法院可以作出輪候查封的法律依據(jù)為《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（2020年修正）第二十六條：
對(duì)已被人民法院查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)，其他人民法院可以進(jìn)行輪候查封、扣押、凍結(jié)。查封、扣押、凍結(jié)解除的，登記在先的輪候查封、扣押、凍結(jié)即自動(dòng)生效。
其他人民法院對(duì)已登記的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行輪候查封、扣押、凍結(jié)的，應(yīng)當(dāng)通知有關(guān)登記機(jī)關(guān)協(xié)助進(jìn)行輪候登記。房產(chǎn)至上首封債權(quán)優(yōu)先于輪候查封的法律依據(jù)為《最高人民法院關(guān)于正確處理輪候查封效力相關(guān)問(wèn)題的通知法〔2022〕107號(hào)》第一條。
該條規(guī)定輪候查封具有確保輪候查封債權(quán)人能夠取得首封債權(quán)人從查封物變價(jià)款受償后剩余部分的作用。
首封法院對(duì)查封物處置變現(xiàn)后，首封債權(quán)人受償后變價(jià)款有剩余的，該剩余價(jià)款屬于輪候查封物的替代物，輪候查封的效力應(yīng)當(dāng)及于該替代物，即對(duì)于查封物變價(jià)款中多于首封債權(quán)人應(yīng)得數(shù)額部分有正式查封的效力。輪候查封債權(quán)人對(duì)該剩余價(jià)款有權(quán)主張相應(yīng)權(quán)利。
另外房產(chǎn)企業(yè)糾紛中，還可能涉及被拆遷人對(duì)補(bǔ)償安置房屋期待權(quán)的次序問(wèn)題。
這里，筆者認(rèn)為拆遷安置補(bǔ)償中被拆遷人的物權(quán)期待權(quán)應(yīng)優(yōu)先于消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)和其權(quán)利的。
依據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第七條第一款之規(guī)定，在拆遷補(bǔ)償協(xié)議與其他購(gòu)房協(xié)議發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)該對(duì)被拆遷人補(bǔ)償安置協(xié)議項(xiàng)下的權(quán)利優(yōu)先保護(hù)，即賦予被拆遷人享有的補(bǔ)償安置房屋期待利益優(yōu)先于第三人的其他優(yōu)先權(quán)利。
最高人民法院（2021）最高法民申45號(hào)民事裁定書中，也明確了被拆遷人對(duì)拆遷安置房產(chǎn)的優(yōu)先權(quán)＞買受人的期待物權(quán)＞工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)＞債權(quán)人的抵押權(quán)。
因此，綜上分析以及相關(guān)法律的規(guī)定涉及的權(quán)利保護(hù)順位依次是：拆遷人對(duì)拆遷安置房產(chǎn)的優(yōu)先權(quán)、消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)、一般不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)、其他普通金錢債權(quán)。
上圖為筆者代理的一起房產(chǎn)執(zhí)行案件，圖示內(nèi)容為法官說(shuō)理部分。
三、涉及房產(chǎn)優(yōu)先次序規(guī)則的典型案例
案例來(lái)源
最高法院（2021）最高法民申3574號(hào)民事裁定書
裁判要旨：基于生存權(quán)至上考慮的商品房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)可以優(yōu)先于抵押權(quán)，而一般房屋買受人享有的物權(quán)期待權(quán)不具有優(yōu)先于抵押權(quán)的權(quán)利屬性。
最高法院觀點(diǎn)：作為一般房屋買受人，其享有的物權(quán)期待權(quán)不具有優(yōu)先于抵押權(quán)的權(quán)利屬性?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條確立了享有擔(dān)保物權(quán)的申請(qǐng)執(zhí)行人的優(yōu)先受償?shù)匚唬瑫r(shí)基于對(duì)一些特定權(quán)益優(yōu)先保護(hù)的必要，通過(guò)“但書”予以排除。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第一條、第二條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)。
此即屬于“但書”條款所言的例外規(guī)定。該規(guī)定是基于生存權(quán)至上的考慮，突破合同相對(duì)性和債權(quán)平等而設(shè)置的特別規(guī)定，實(shí)踐中需要嚴(yán)格審查和把握，以免動(dòng)搖抵押權(quán)的優(yōu)先性基礎(chǔ)。
《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定體現(xiàn)了對(duì)商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的優(yōu)先保護(hù)。
而《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條則規(guī)定了一般房屋買受人的物權(quán)期待權(quán)，但該類情形并不具有優(yōu)先于抵押權(quán)的生存權(quán)至上的價(jià)值基礎(chǔ)。即一般不動(dòng)產(chǎn)買受人即便符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，也不能對(duì)抗抵押權(quán)人。
- 結(jié) 語(yǔ) -
因執(zhí)行階段出現(xiàn)的涉及房產(chǎn)糾紛較多且爭(zhēng)議巨大，筆者詳細(xì)論述了房產(chǎn)之上存在的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)、抵押權(quán)、建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)、普通金錢查封債權(quán)、被拆遷人對(duì)拆遷安置房產(chǎn)等權(quán)利。
在此基礎(chǔ)上明確了不同權(quán)利的優(yōu)先次序，最終明確出拆遷人對(duì)拆遷安置房產(chǎn)的優(yōu)先權(quán)＞消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)＞建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)＞抵押權(quán)＞一般不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)＞其他普通金錢債權(quán)這一統(tǒng)一優(yōu)先權(quán)次序規(guī)則。
而需要明確的是這一統(tǒng)一優(yōu)先權(quán)次序規(guī)則是建立在“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”“特殊保護(hù)價(jià)值的權(quán)利優(yōu)先于普通權(quán)利”“法定優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于意定優(yōu)先權(quán)”等原則和理念之上的。
- 本文作者 -
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