動態(tài)與觀點
- 引 言 -
個人購房者通過按揭與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂購房合同進行購房是最常見的購房做法?，F(xiàn)實生活中，個別購房者由于自身原因會對外負擔債務，因而其按揭所購商品房會被相關法院予以查封。
在個人購房者違約后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過訴訟解除商品房預售合同。
但因房屋之上涉及銀行、個人購房者及其個人購房者的其他債權人眾多主體的權益，加之涉案房屋上可能涉及預告所有權登記、預告抵押登記、預查封登記等諸多因素，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在執(zhí)行程序中如何排除執(zhí)行以及清潔的收回違約個人購房者按揭房屋，是一大執(zhí)行難題。
因此，本著更好維護各方主體的合法權益，筆者通過梳理現(xiàn)有法律規(guī)定及結合自身實務經(jīng)驗試圖厘清上述問題，以便更好為大家解決該問題提供一些思路。
- 探 討 -
一、按揭購房中四大法律關系
按揭購房，一般分為現(xiàn)房按揭與期房按揭?，F(xiàn)房按揭因其相對簡單，因此筆者將本文所涉相關問題的討論放在期房按揭語境下進行。
所謂期房按揭購房，通常意指個人購房者通過與開發(fā)商企業(yè)簽訂《商品房預售合同》向其支付一定比例的首付款進行購房，而后將預告登記其名下房屋預告抵押登記給銀行通過銀行按揭貸款將貸來的款項作為剩余房款支付給開發(fā)商企業(yè)，個人購房者在開發(fā)商企業(yè)提供保證擔保的情況下再分期向銀行償還購房貸款。
按揭購房因涉及個人購房者、開發(fā)商企業(yè)與貸款銀行三個獨立主體，可形成四大主要法律關系：
①商品房買賣合同法律關系
在期房按揭購房時，個人購房者與開發(fā)商企業(yè)簽訂《商品房預售合同》而形成商品房買賣合同法律關系。該法律關系通過合同分別對個人購房者與開發(fā)商企業(yè)的權利與義務進行明確而又具體的約定。
②金融借款法律關系
在期房按揭購房時，個人購房者與貸款銀行通常簽訂《借款合同》，約定借款法律關系下雙方各自權利與義務。
③抵押擔保法律關系
個人購房者與貸款銀行在借款法律關系下，為擔保銀行債權的實現(xiàn)，個人購房者需要將開發(fā)商企業(yè)預告登記其名下房屋預告抵押登記給貸款銀行繼而形成雙方抵押擔保法律關系。
④保證擔保法律關系
除了以房屋抵押擔保銀行的債權，銀行通常還會與開發(fā)商企業(yè)、購房者三方簽訂《個人購房擔保借款合同》，約定個人購房者將購買的房屋預告抵押登記（因商品房尚未建成，無法辦理正式抵押登記，只能辦理抵押權預告登記）給貸款銀行，開發(fā)商企業(yè)對購房者的按揭貸款在一定的期限內(nèi)向銀行進行保證擔保。
二、按揭購房中的預告所有權登記、預告抵押登記、預查封登記
1. 按揭購房中的預告所有權登記
預告登記，通常指權利人為保障某一項請求權將來順利實現(xiàn)而向不動產(chǎn)登記機構申請辦理的特殊登記，該項登記的目的是為了實現(xiàn)將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權變動。按揭購房時因登記權利的不同，預告登記一般可以分為預告所有權登記、預告抵押登記。
預告所有權登記，也即預售商品房買賣預告登記，如商品房預售合同法律關系中，開發(fā)商企業(yè)因商品房尚未建成，無法為個人購房者辦理正式抵押登記，只能為其先辦理所有權預告登記。
需要注意的是預告所有權登記的權利人是個人購房者，義務人則為開發(fā)商企業(yè)。
個人購房者主張辦理預告所有權登記的法律依據(jù)為《民法典》第二百二十一條【預告登記】，即：
當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。
另外《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則（2019修正）》第八十五條第一項規(guī)定了對商品房等不動產(chǎn)預售的情形，當事人可以按照約定申請不動產(chǎn)預告登記。
2. 按揭購房中的預告抵押權登記
上文說到按揭購房時因登記權利的不同，預告登記一般可以分為預告所有權登記、預告抵押登記。
預告抵押登記，也即預購商品房抵押的預告登記，指的是在按揭購房時，個人購房者因需申請貸款而將開發(fā)商企業(yè)預告登記在其名下的房屋（一種期待權）為貸款銀行辦理抵押權預告登記的一種制度。同樣需要注意的是預告抵押權登記的權利人是貸款銀行，義務人則為個人購房者。
預告抵押權登記的法律依據(jù)為《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則（2019 修正）》第八十五條，即
有下列情形之一的，當事人可以按照約定申請不動產(chǎn)預告登記：（三）以預購商品房設定抵押權的。
另外抵押權預告登記后，關于抵押權預告登記權利人享有權利的性質以及是否具有優(yōu)先權利，最新的《民法典擔保制度解釋》第五十二條進行了規(guī)定：
當事人辦理抵押預告登記后，預告登記權利人請求就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償，經(jīng)審查存在尚未辦理建筑物所有權首次登記、預告登記的財產(chǎn)與辦理建筑物所有權首次登記時的財產(chǎn)不一致、抵押預告登記已經(jīng)失效等情形，導致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持；經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權首次登記，且不存在預告登記失效等情形的，人民法院應予支持，并應當認定抵押權自預告登記之日起設立。
當事人辦理了抵押預告登記，抵押人破產(chǎn)，經(jīng)審查抵押財產(chǎn)屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，預告登記權利人主張就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯斣谑芾砥飘a(chǎn)申請時抵押財產(chǎn)的價值范圍內(nèi)予以支持，但是在人民法院受理破產(chǎn)申請前一年內(nèi)，債務人對沒有財產(chǎn)擔保的債務設立抵押預告登記的除外。
3. 按揭購房中的預查封登記
預查封登記，指的是在按揭購房中，個人購房者作為債務人因對第三方負擔債務而被其他法院查封（輪候預查封）開發(fā)商企業(yè)預告登記在其名下房屋的司法登記行為。
預查封的對象是被執(zhí)行人基于一個有效的房屋買賣合同所享有的債權，即房屋交付請求權和所有權轉移登記請求權，得以在將來具備條件時從而將預查封轉為正式查封進而執(zhí)行。
法院對預告登記在個人購房者名下房屋進行預查封的，一般需要向個人購房者發(fā)送查封裁定書以及協(xié)助執(zhí)行通知書。
不動產(chǎn)登記部門依據(jù)法院發(fā)送的協(xié)執(zhí)通知進行預查封登記，并在查封、預查封期間要求個人購房者不得辦理抵押、轉讓等權屬、轉移登記手續(xù)。
區(qū)別于正式查封，預查封針對的是個人購房者（被執(zhí)行人）尚不享有物權的土地、房屋等不動產(chǎn)。
預查封登記的法律依據(jù)為《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條，即：
下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)或者商品房預告登記的房屋。
另外對于預查封登記問題，《關于建立和完善執(zhí)行聯(lián)動機制若干問題的意見》第十二條也有相關的表述：
住房和城鄉(xiāng)建設管理部門應當協(xié)助人民法院及時查詢有關房屋權屬登記、變更、抵押等情況，協(xié)助人民法院及時辦理房屋查封、預查封和輪候查封及轉移登記手續(xù)，并將有關情況及時告知人民法院。
三、個案中滌除預告所有權登記、預告抵押權登記以及預查封登記的操作路徑
1. 案件簡介
2021 年 12 月 5 日，個人購房者（夫妻二人）與開發(fā)商企業(yè)（債權人乙）簽訂《商品房買賣合同（預售）》，通過期房按揭方式購買開發(fā)商企業(yè)名下房產(chǎn)一套，并支付首付款 60 萬元，開發(fā)商企業(yè)給個人購房者辦理了商品房預售預告所有權登記；剩余 130 萬元購房款，個人購房者與貸款銀行簽訂《按揭貸款合同》，并將預告登記其名下房產(chǎn)給銀行辦理了預告抵押權登記。
與此同時，開發(fā)商企業(yè)與貸款銀行簽訂《個人住房（商業(yè)貸款）最高額保證合同》，為個人購房者的按揭貸款債務提供階段性連帶保證責任。
2021 年 4 月份個人購房者開始持續(xù)出現(xiàn)違約行為，開發(fā)商企業(yè)向個人購房者發(fā)送《解約通知書》告知解除雙方購房合同。
2021 年 6 月，開發(fā)商針對個人購房者違約行為向 A 市 b 區(qū)法院提起訴訟，并同時通過法院預查封了該房屋。
另外，涉案房屋預告登記在個人購房者名下以及訴訟期間，因個人購房者對外無法清償債務行為被其他法院陸續(xù)進行預查封、輪候預查封。
涉案房屋查封信息如下：
2021 年 10 月 20 日，開發(fā)商企業(yè)起訴個人購房者的生效判決作出，為雙方互負義務的判決，判決主文大致內(nèi)容如下：
① 解除原告開發(fā)商企業(yè)與被告?zhèn)€人購房者《商品房買賣合同（預售）》，二被告?zhèn)€人購房者十日內(nèi)配合原告開發(fā)商企業(yè)辦理撤銷合同備案登記手續(xù)；
② 開發(fā)商企業(yè)十日內(nèi)返還被告?zhèn)€人購房者購房款 60 萬元；
③ 被告?zhèn)€人購房者十日內(nèi)向原告開發(fā)商企業(yè)支付相關違約金、律師費等合計 8 萬元。
2. 開發(fā)商企業(yè)收回清潔房屋的操作路徑
在涉案房屋已被其他法院采取預查封措施后，即使法院已經(jīng)判決解除商品房買賣合同，開發(fā)商企業(yè)欲排除對涉案房屋的執(zhí)行，也只有在已經(jīng)返還購房價款的情況下，才能排除對房屋的執(zhí)行。
首先，代理律師要明確開發(fā)商企業(yè)客戶的主要目標，即為在返回 60 萬元購房款的范圍內(nèi)清潔收回預告登記在個人購房者名下的房產(chǎn)。
其次，明確執(zhí)行案件的主要困境，如何滌除掉涉案房屋上的預告抵押登記（貸款銀行）以及預查封行為（債權人）。
最后，針對涉案房屋不同的預告登記以及預查封行為，制定具體而又明確可供執(zhí)行的操作路徑。
因判決系雙方互付義務，雙方均向 A 市 b 區(qū)法院申請強制執(zhí)行，本案在個人購房者申請執(zhí)行開發(fā)商企業(yè)的案件中集中處理相關事宜。
債權債務互相抵銷
涉案房屋二封（輪侯預查封）的權利人是開發(fā)商企業(yè)，而開發(fā)商企業(yè)針對個人購房者的債權有兩塊內(nèi)容（對方支 12 萬元的債權以及協(xié)助解除備案登記）。
因生效判決系雙方互付義務的判決，在個人購房者向執(zhí)行法院申請執(zhí)行開發(fā)商企業(yè)的過程中，雙方均明確進行抵消（約定抵銷/法定抵銷）- 即個人購房者應支付給開發(fā)商企業(yè)的相關違約金、律師費等合計 12 萬元從開發(fā)商企業(yè)應向個人購房者返回 60 萬元購房款中進行抵銷。在抵銷后，作為申請執(zhí)行人向執(zhí)行法院變更執(zhí)行請求為 48 萬元。
因此，作為二封（輪候預查封）的權利人開發(fā)商企業(yè)債權即得到清償，其可以隨時通過申請滌除該輪候預查封。
而對判決事項中要求個人購房者協(xié)助解除備案登記的義務，開發(fā)商企業(yè)可隨時另案申請強制執(zhí)行。
債權債務法定抵銷的法律依據(jù)為《民法典》第五百六十八條：
當事人互負債務，該債務的標的物種類、品質相同的，任何一方可以將自己的債務與對方的到期債務抵銷；但是，根據(jù)債務性質、按照當事人約定或者依照法律規(guī)定不得抵銷的除外。
當事人主張抵銷的，應當通知對方。通知自到達對方時生效。抵銷不得附條件或者附期限。
② 滌除三封（輪候預查封）
協(xié)助履行生效文書項下到期債權
個人購房者向A市b區(qū)法院申請強制執(zhí)行開發(fā)商企業(yè)的時間為2022年1月初。A市b區(qū)法院向開發(fā)商企業(yè)發(fā)送執(zhí)行通知書等強制執(zhí)行材料的時間為2022年1月20日。
而三封（輪候預查封）債權人丙通過向A市c區(qū)法院申請強制執(zhí)行個人購房者并通過該法院向開發(fā)商企業(yè)發(fā)送的凍結生效裁判文書項下到期債權的執(zhí)行裁定書與協(xié)助執(zhí)行通知書的時間為2021年12月5日，早于A市b區(qū)法院執(zhí)行通知書。
因此開發(fā)商企業(yè)可以向A市c區(qū)法院履行協(xié)助執(zhí)行通知書項下的款項支付義務-35萬元。
開發(fā)商企業(yè)支付完畢該協(xié)助履行款項后，A市c區(qū)法院向開發(fā)商企業(yè)出具了扣留（提?。┑狡趥鶛嗫铐椀膱?zhí)行裁定書、款項支付至法院賬戶的法院結算票據(jù)，進而針對涉案房屋出具了解除三封（輪候預查封）的執(zhí)行裁定書。
開發(fā)商企業(yè)可自行前往相關不動產(chǎn)登記中心查詢涉案房屋的解封情況（不動產(chǎn)登記中心會出具查封/解封信息反饋表）。
開發(fā)商企業(yè)履行到期款項支付后，代理律師可以對此寫情況說明（剩余應履行款項支付義務為60-12-35=13萬元）以及將相關法院出具的文書、發(fā)票一同提交A市b區(qū)法院。
執(zhí)行到期債權的法律依據(jù)為第四百九十九條：
人民法院執(zhí)行被執(zhí)行人對他人的到期債權，可以作出凍結債權的裁定，并通知該他人向申請執(zhí)行人履行。
對生效法律文書確定的到期債權，該他人予以否認的，人民法院不予支持。
通過法院之間的協(xié)助扣劃行為
債權人甲向A市a區(qū)法院申請強制執(zhí)行個人購房者，其在該法院對涉案房屋的預查封行為時間是最早的，債權額為8萬元。
此時開發(fā)商企業(yè)應通過A市b區(qū)法院向個人購房者支付的剩余款項金額為13萬元（開發(fā)商企業(yè)可以主動向執(zhí)行法院履行支付義務，也可以與執(zhí)行法院協(xié)商一致的情況下讓執(zhí)行法院進行扣劃），此時完全足夠清償債權人甲。
開發(fā)商企業(yè)的代理律師可以通過聯(lián)系A市a區(qū)法院的執(zhí)行法官，通知該法院向A市b區(qū)法院執(zhí)行法官發(fā)送協(xié)助扣劃款項通知書，進而通過扣劃屬于個人購房者部分款項而清償債權人甲的債權。
債權人甲的債權通過A市a區(qū)法院的協(xié)助扣劃行為得到清償后，開發(fā)商企業(yè)即可要求解除對涉案房屋的預查封。
